admin 
Các nhà kinh tế học về nhà ở đã sai lầm trong việc đưa ra dự báo cho năm 2023.
Ít người nghĩ rằng doanh số bán nhà sẽ giảm mạnh như thế trong năm nay, giảm khoảng 17% từ mức cao nhất vào tháng Hai đến mức thấp nhất vào tháng Mười, theo Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản quốc gia.
Hầu hết cho rằng giá nhà sẽ không tăng nhiều. Tuy nhiên, giá cả đã đạt mức cao kỷ lục trong năm nay, tăng 7% kể từ đầu năm và hiện tại cao hơn 1% so với đỉnh điểm của năm 2022, theo số liệu từ Case Shiller.
Và hầu như không ai dự đoán lãi suất thế chấp gần 8%. Khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình đạt 7.79% vào cuối tháng Mười, theo Freddie Mac, đây là mức cao nhất trong 23 năm.
Tất cả những yếu tố này kết hợp tạo nên thị trường nhà ở kém khả năng chi trả nhất trong một thế hệ. Doanh số bán nhà hiện có giảm xuống dưới 4 triệu đơn vị, đạt mức thấp nhất từ năm 2010. Nhưng ngay cả khi có ít người mua hơn, giá nhà vẫn tiếp tục tăng do không đủ nhà trên thị trường và cạnh tranh đẩy giá lên cao.
Liệu bức tranh này có cải thiện vào năm 2024? Người mua nhà nên kỳ vọng gì cho năm tới?
“Đầu năm nay, tôi đã nói 2023 là năm của sự thất vọng,” Jonathan Miller, chủ tịch và CEO của Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants nói. “Năm nay tôi gọi là ‘năm của sự thay đổi từng bước’.”
Ông cho rằng năm 2024 sẽ mang lại cải thiện dần dần trong doanh số bán nhà, giá cả và lãi suất thế chấp, nhưng sẽ không có nhiều biến động đột ngột.
Đối với những người mua nhà mệt mỏi với những biến động lớn và đột biến trên thị trường, đây có thể là sự thay đổi đón nhận được.
Lãi suất dự kiến sẽ giảm nhẹ
Lãi suất thế chấp đã giảm liên tục trong chín tuần và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong năm 2024, mặc dù không có khả năng giảm xuống dưới 6%.
Lãi suất trung bình cho thế chấp cố định 30 năm đã giảm gần một điểm phần trăm trong năm nay, xuống còn 6.61% trong tuần cuối cùng của tháng Mười Hai.
Chiến dịch lịch sử của Cục Dự trữ Liên bang để kiềm chế lạm phát thông qua việc tăng lãi suất đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà ở, làm giảm nhu cầu khi lãi suất tăng và đẩy người mua nhà tiềm năng ra khỏi thị trường.
“Lãi suất thế chấp tăng trong năm 2022 và 2023 có lẽ là lý do lớn nhất khiến thị trường nhà ở bị đình trệ,” Skylar Olsen, chuyên gia kinh tế trưởng của Zillow nói. “Sự giảm nhẹ lãi suất gần đây đã kích thích hoạt động nhiều hơn.”
Lãi suất ở mức 3% như trong năm 2020 và 2021 không trở lại, cô nói, “ít nhất là không có một cuộc khủng hoảng kinh tế nào mà chúng ta không muốn và không nên hy vọng.”
Nhưng vẫn còn, cô nói, “một sự giảm chậm, ổn định — hoặc thậm chí lãi suất giữ nguyên — trong năm 2024 sẽ là một sự nghỉ ngơi đón nhận sau một sự tăng không ngừng và không thể đoán trước trong hai năm qua.”
Realtor.com dự báo rằng lãi suất thế chấp sẽ trung bình khoảng 6.8% trong năm 2024 và kết thúc năm gần hơn ở mức 6.5%.
Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, dự đoán lãi suất thế chấp cố định 30 năm sẽ trung bình thấp hơn, ở mức 6.3% trong năm 2024, và rằng Fed sẽ cắt giảm lãi suất bốn lần. Điều này có thể làm dịu điều kiện lạm phát, đáp ứng với hoạt động kinh tế chậm lại.
Khả năng chi trả sẽ cải
thiện một chút
Vào tháng Mười, người mua nhà điển hình sẽ phải chi trả hơn 40% thu nhập của họ cho khoản thanh toán thế chấp. Đây là mức cao nhất mọi thời đại, theo dữ liệu của Zillow, kéo dài từ những năm 1990.
Khi lãi suất thế chấp giảm nhẹ trong năm mới và nhiều chủ nhà đã bám vào lãi suất thế chấp cực thấp của họ thấy khoảng cách giữa lãi suất họ có và lãi suất thế chấp hiện hành thu hẹp lại, nhiều chủ nhà sẽ đưa nhà của họ ra bán.
Điều này sẽ đưa thêm hàng tồn kho ra thị trường, cho phép giá cả giảm nhẹ một chút ở một số thị trường và ngừng tăng ở những thị trường khác.
Nhưng bất kỳ ai đang chờ đợi giá nhà giảm đáng kể có thể sẽ thất vọng. Dự báo mới nhất của Zillow gọi là giá trị nhà sẽ ổn định trong năm 2024, giảm chỉ 0.2% vào cuối năm. Dự báo của Realtor.com gọi là giá nhà sẽ giảm nhiều hơn một chút, giảm 1.7% trong năm 2024 so với năm nay.
Dự báo mới nhất của NAR gọi là giá nhà trung bình sẽ tăng nhẹ, đạt 389,500 đô la vào năm 2024, tăng 0.9% so với năm nay.
Với lãi suất thế chấp hiện tại là 6.6%, gia đình Mỹ trung bình có thể mua nhà giá trung bình mà không phải chi hơn 30% thu nhập của họ, một ngưỡng tiêu chuẩn cho khả năng chi trả, theo NAR.
Ở mức 6.6%, ước tính 4.5 triệu hộ gia đình sẽ một lần nữa có thể mua được nhà giá trung bình.
Doanh số bán nhà dự kiến sẽ tăng trong năm 2024
Khi thêm hàng tồn kho và lãi suất thế chấp hơi thấp hơn tạo thêm không gian cho người mua, doanh số bán nhà hiện có dự kiến sẽ tăng, theo dự báo của NAR.
Yun dự đoán rằng 4.71 triệu nhà hiện có sẽ được bán, tăng khoảng 13.5% so với năm nay, dự kiến kết thúc với 4.1 triệu đơn vị bán được. Yun cũng dự đoán sự tăng trưởng liên tục trong xây dựng nhà mới sẽ tiếp tục thúc đẩy hàng tồn kho. Ông dự đoán sẽ có 1.48 triệu bắt đầu xây dựng nhà trong năm 2024, bao gồm 1.04 triệu nhà đơn lẻ và 440,000 nhà đa gia đình.
Dựa trên nhu cầu chưa được đáp ứng, ông nói, Austin, Texas, sẽ là thị trường bất động sản hàng đầu cần theo dõi.
“Thị trường khu vực miền Nam có khả năng vượt trội hơn các khu vực khác do tăng trưởng việc làm nhanh hơn, trong khi thị trường ở miền Trung Tây sẽ có lợi từ việc nằm trong khu vực khả năng chi trả nhất,” Yun nói trong một tuyên bố.
Các khu vực khác mà NAR dự đoán thị trường sẽ vượt trội so với mức trung bình quốc gia bao gồm các thành phố sau: Dallas và Fort Worth, Texas; Dayton, Ohio; Durham và Chapel Hill, North Carolina; Harrisburg, Pennsylvania; Houston; Nashville, Tennessee; Philadelphia; Portland, Maine; và Washington, DC.
Nguồn https://edition.cnn.com/2023/12/31/economy/is-2024-a-good-year-to-buy-a-home/index.html
